Marcelo Segredo | Como reduzir a prestação do imóvel?

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Antes do quarentena, muitas pessoas já vinham encontrando sérias dificuldades em manter a prestação do imóvel em dia. Com o prolongamento da quarentena, fechamento de milhares de empresas, redução de renda e desemprego, esse problema se agravou e centenas de milhares de mutuários estão na berlinda, sem saber o que fazer com as prestações da casa própria. Vou te apresentar aqui quais as opções disponíveis para buscar a redução da sua prestação.

Considerando que a taxa Selic foi reduzida para 2,25% ao ano, muitos bancos diminuíram os juros dos financiamentos, oferecendo a portabilidade de crédito. Essa é uma excelente opção para você tentar pagar menosna prestação do imóvel. Veja este exemplo:

Saldo devedor                  R$ 300.000,00                                  
Prazo                                    320 meses                                        
Juros                                    12% ao ano                                       
Prestação                           R$ 3.129,61                                       
TOTAL do CONTRATO    R$ 1.001.475,20                               

Fazendo a portabilidade com juros de 10% ao ano, a prestação reduz para R$ 2.688,91, e no final do contrato pagará R$ 860.451,20

Observe que, fazendo a portabilidade com redução dos juros para 10% ao ano, o contratante terá uma economia de R$ 440,70 na prestação mensal e de R$ 141.024,00 no contrato todo, ou seja, 16,38%.

As regras da portabilidade – A única alteração contratual permitida ao banco que compra a portabilidade é na taxa de juros, que obrigatoriamente tem de ser menor. O banco não poderá aumentar o prazo contratual nem fazer qualquer tipo de alteração no saldo devedor. A regra é clara.

Não consegui a portabilidade. E agora?

Com base na teoria do imprevisto, quer dizer, tendo todos nós sido pegos de surpresa com essa pandemia, o que reduziu salários e levou muitos ao desemprego, esse é o primeiro ponto.

O segundo ponto é que, nessa relação de consumo, o banco é o lado mais forte, deixando o mutuário na situação de vulnerabilidade.

Prestação do imóvel não pode ser 30% maior que a renda – E o terceiro e crucial ponto é o fato de que, quando você vai financiar o imóvel, uma das exigências do banco é que o valor da prestação do imóvel não ultrapasse 30% da renda. Logo, entende-se que na linha do tempo do contrato esse percentual deverá ser mantido; caso contrário, estará comprometendo a subsistência familiar.

Sendo assim, se a sua renda hoje é inferior à renda comprovada no ato do financiamento, esse argumento pode e deve ser utilizado para buscar reduzir aprestação do imóvel, evitando a inadimplência e leilão do imóvel.

O banco pode leiloar o imóvel com apenas uma prestação vencida?

Sim, ele pode, embora não seja usual. Geralmente apenas depois de três prestações vencidas o banco adota esse procedimento. Porém, cuidado, pois o procedimento é extremamente rápido. Antigamente o banco era obrigado a entrar com uma ação judicial, para então conseguir leiloar; agora não é mais. Basta que o banco vá até o cartório de imóveis e faça a transmissão de posse do imóvel para seu nome, nada mais.Depois que o banco fizer isso, nada mais poderá ser feito.

Após o leilão do imóvel, o saldo devedor é quitado e o nome de mutuário é tirado dos órgãos de restrição ao crédito. No entanto,muitas vezes, o valor leiloado é superior ao saldo devedor, situação em que o banco deveria devolver dinheiro ao mutuário, um crédito, coisa que eles não costumam fazer, sendo necessário o mutuário requerer essa devolução.

Num caso recente em que atuamos, o mutuário tinha R$ 80.000,00 de crédito e o banco ficou quietinho, na moita. Nesse caso nossa equipe conseguiu receber esse valor com juros e correção monetária, num total de R$ 92.000,00.

E com esse dinheiro o nosso cliente deu entrada num novo financiamento imobiliário?É claro que não. Nós montamos uma carteira de investimentos segura e rentável, e ele poderá comprar seu imóvel à vista em menos de 1/3 do prazo de um financiamento.

Nossa equipe é multidisciplinar, oferecendo suporte jurídico em direito bancário e financeiro necessário para transformar devedores em investidores, tornando sonhos em realidade.


 
marcelo-segredo

Consultor financeiro, palestrante, ex-presidente da ONG ABC (Associação Brasileira do Consumidor), criador da “Clínica Financeira” e “Casamento & Negócios”, diretor presidente da Marcelo Segredo Assessoria Empresarial Fone: 3360-2902 site: www.marcelosegredo.com.br e-mail: marcelo@marcelosegredo.com